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企業地產并購分立模式分析

  一、企業分立方案
 
  例:A公司名下持有某目標物業,A公司與B公司就該目標物業達成收購協議。A公司擬通過分立方式將目標物業轉移至目標公司,由B公司通過股權收購的形式完成對目標物業的收購。其主要的過程如下:
 
  二、分立流程
 
  1、聘請會計師事務所對A公司的資產、負債情況進行審計,出具資產負債表、財產清單;
 
  2、確認分立方案,A公司與B公司確認目標物業價值以及各自費用承擔;
 
  3、A公司召開股東會,出具《股東會決議》。A公司與分立后的D公司簽署《分立協議》,就資產、負債作出劃分。(D公司在名稱預核準后可簽署協議)
 
  4、A公司就分立事項于作出股東會決議之日起10日內通知債權人,30日內登報公告(省級以上報紙);
 
  5、A公司將上述相關資料一并整理好后報稅局審核確認(含稅收優惠政策的適用),其中需向地稅局申請免征土地增值稅、契稅(辦理《不征稅申請表》及《納稅人減免稅(費)申請表》等),向國稅局申請免征增值稅(辦理《納稅人減免稅備案登記表》及《增值稅減免稅備案登記表》等),企業所得稅(一般性稅務處理)與印花稅按規定繳納;
 
  6、A公司完成變更登記,D公司完成新設登記;
 
  7、A公司與D公司共同向交易中心申請辦理土地房產變更登記。
地產并購
  三、納稅分析
 
  (1)分立階段
 
  1、企業所得稅
 
  根據《關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》(財稅[2009]59號)的規定,企業所得稅若適用特殊性稅務處理,則要求被分立企業所有股東按原持股比例取得分立企業的股權,分立企業和被分立企業均不改變原來的實質經營活動,且被分立企業股東在該企業分立發生時取得的股權支付金額不低于其交易支付總額的85%。此外,要求企業重組中取得股權支付的原主要股東在重組后連續12個月內不得轉讓所取得的股權。對此,即使A公司分立過程中可以適用特殊性稅務處理,D公司原股東仍需滿足持股滿12個月的鎖定要求。
 
  若適用一般性稅務處理,D公司對接受A公司的資產、負債按公允價值確認資產轉讓所得或損失。
 
  2、增值稅及附加
 
  《國家稅務總局關于納稅人資產重組有關增值稅問題的公告》(國家稅務總局公告2011年第13號)規定:“納稅人在資產重組過程中,通過合并、分立、出售、置換等方式,將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人,不屬于增值稅的征稅范圍,其中涉及的貨物轉讓,不征收增值稅。”
 
  3、土地增值稅
 
  《關于企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》(財稅[2015]5號)規定:“按照法律規定或者合同約定,企業分設為兩個或兩個以上與原企業投資主體相同的企業,對原企業將國有土地、房屋權屬轉移、變更到分立后的企業,暫不征土地增值稅……五、上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產開發企業。”
 
  4、契稅
 
  《財政部、國家稅務總局關于企業改制重組若干契稅政策的通知》(財稅[2008]175號)規定:“截止到2011年12月31日,企業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業,對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬,不征收契稅。”
 
  5、印花稅
 
  《財政部、國家稅務總局關于企業改制過程中有關印花稅政策的通知》(財稅[2003]183號)第二條規定:“以合并或分立方式成立的新企業,其新啟用的資金賬簿記載的資金,凡原已貼花的部分可不再貼花,未貼花的部分和以后新增加的資金按規定貼花。”
 
  (2)股權轉讓階段
 
  1.企業所得稅
 
  一般性稅務處理情況下作平轉;特殊性稅務處理情況下需就溢價繳納企業所得稅。
 
  2.增值稅及附加——無
 
  3.土地增值稅——無
 
  4.契稅——無
 
  5.印花稅——有
 

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